פרויקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) מחולק באופן מסורתי ל-4 שלבים: השלב המקדמי, שלב המשא ומתן, השלב התכנוני ושלב הבניה. להלן פירוט השלבים העקרוני:
שלב א' - השלב המקדמי
מכרז לבחירת יזם / קבלת הצעות מיזמים – להבנתנו בפרויקט שבנדון בעלי הדירות בבניין קיבלו הצעות מהחברות הבאות: ינוב בניה ופתוח, בוני בניין וחברת קידר, לאחר קבלת ההצעות פניתם לבחור עו"ד.
מינוי אנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות – בכל פרויקט מהסוג הזה יש למנות עורך דין ומפקח מטעם בעלי הדירות.
שלב ב' - שלב המשא ומתן
ניהול משא ומתן וחתימת הסכם תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) עם יזם שיבחר – לאחר שתבחרו יזם אנו ננהל משא ומתן בשיתוף הנציגות, ואנשי המקצוע שנבחרו על ידי הנציגות.
שלב המשא ומתן נגמר בחתימת רוב חוקי מבעלי הנכסים במקרקעין. (משך הזמן הצפוי– מרגע שיבחר יזם להגעה לנוסח סופי הינו בין 3-6 חודשים, החתמת הרוב החוקי תלויה בעיקר בנכונות בעלי הדירות לחתום אך לצורך לוח הזמנים נקציב לה עוד שנה)
- לאחר בחירת היזם ותוך כדי המשא ומתן יגיע מודד מטעם היזם בתיאום מול בעלי הדירות ומפקח בעלי הדירות לבצע מדידה בדירות על מנת לקבל וודאות מהו שטח הדירה הקיימת (כידוע לכם במדינת ישראל ישנם מספר "גדלים" לדירה ,השטח בטאבו שונה מהשטח בארנונה ומהשטח בהיתר ולכן חשוב מאוד שיגיע מודד מוסמך שימדוד את שטח הדירה בפועל שממנה ייגזרו התמורות לדיירים.
שלב ג' - השלב התכנוני
הליך תכנוני היתר – היזם יכין את הבקשה להיתר ויגיש אותה תוך כ-6 חודשים לאחר חתימת הרוב החוקי ולאחר אישור המפקח מטעם בעלי הדירות ואישור בעלי הדירות לבקשה להיתר ככל ויידרש. היזם יגיש את הבקשה להיתר לפרויקט לוועדה המקומית לתכנון ובניה שם ייבדקו התכניות ובסוף התהליך יתקבל ההיתר המיוחל לפרויקט .
השלמת חתימות בעלי הזכויות וחתימה על מסמכי ליווי לפרויקט – במקביל בשלב זה נבצע את השלמת החתימות מול בעלי הזכויות אשר לא חתמו על הסכם, ובמידת הצורך היזם יפנה למפקח על רישום מקרקעין ו/או לבית המשפט ככל ויהיו בעלי זכויות שסירובם לחתימה אינו עומד בתנאי החוק) בנוסף כתנאי לעליה לקרקע אנו נדרוש ליווי בנקאי לפרויקט אשר ינפיק לכם את הערבויות הנדרשות, במסגרת הליווי הבנקאי תידרשו לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי, נפרט כשנגיע לשם.
שלב ד׳ - שלב בניית הפרויקט
תהליך הבנייה – להערכתנו כ-28 חודשים לפחות סביר להניח שאף יותר, ממועד תחילת העבודות ועד לקבלת תעודת הגמר לפרויקט וקבלת הדירות / יחידות החדשות על ידכם ולבסוף רישום בית משותף בלשכת רישום המקרקעין, בצורה שתשקף את מצב הבניין החדש.
* מתווה זה הינו מתווה כללי, אשר סדר הפעולות בו עלול להשתנות מעת לעת והכל בהתאם למשתנים הרבים הקיימים במסגרת ההליך.